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预告!北京未来一两年的住宅新盘隐藏在这

时间:2018-09-12来源: 作者:admin点击:
9月12日,北京市规划和国土资源管理委员会公布了近期计划供应住宅用地的项目信息,一共有66宗住宅用地近期将陆续安排供应。(小编已为您梳理好,打包放在文末)业内指出,房地产建设通常需要两年左右的周期,近期土地供应的集中释放,不会马上对当前市场带来影响,但对稳定市场供需预期与控制房价、房租的过快上涨都将

9月12日,北京市规划和国土资源管理委员会公布了近期计划供应住宅用地的项目信息,一共有66宗住宅用地近期将陆续安排供应。(小编已为您梳理好,打包放在文末)

业内指出,房地产建设通常需要两年左右的周期,近期土地供应的集中释放,不会马上对当前市场带来影响,但对稳定市场供需预期与控制房价、房租的过快上涨都将起到积极的作用。但从土地供给的节奏上,需要根据市场的实际情况做相应调整。

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  近期将入市供应66个地块

从供应地块分布来看,除东城、西城外,其他城区均有地块供应。其中人口较多的朝阳、顺义供应9块,大兴供应8块,相较其他城区供应地块明显较多。从地块具体位置来看,也主要集中在居住聚集的热门商圈,北京居住商圈规模或将继续扩大。

小v注意到,66块地总规划建筑规模共计933万平方米,假设有一半的地块为居住用地,则可以提供至少5万套房源,而截止到8月份,北京新房成交2.2万套。在诸葛找房首席分析师陈雷看来,此次地块入市,可极大的缓解未来北京新房市场供不应求的状况,对于增加住房供应,稳定市场价格具有极大意义。

“从供应地块性质来看,纯居住地块34块,其余地块多配建幼托及商业,用来提升体块未来的吸引力和竞争力。”陈雷表示,根据北京市近期的土地出让规则,此次66宗地块,大概率都将为共有产权地块及限价地块。

麦田房产首席市场分析师张叶松表示,房地产建设通常需要两年左右的周期,近期土地供应的集中释放,不会马上对当前市场带来影响,但对稳定市场供需预期与控制房价、房租的过快上涨都将起到积极的作用。此外,从土地供应情况来看主要以五环外为主,加快基础设施和交通配套的完善,更有益于降低城区人口密度。

6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》显示,今年计划安排1200公顷住宅用地,在供地结构上,包括商品住宅用地、保障性安居工程供地、以及集体土地租赁住房用地。就计划供应情况看,无论在总量还是在供地结构上,住宅用地供应计划都和去年保持一致。

合硕机构首席分析师郭毅指出,截至目前,今年北京供地计划的完成量相对比重较低,目前出让的地块中,住宅用地占比不到计划供地量的两成。因此,北京市规国委此次推出66个地块,是为了平抑市场的预期,同时也是告知公众,后续有大量储备用地供应。

不过,郭毅强调,从目前北京土地市场看,不是供不应求,也并非地价高企的问题,而是因限房价项目的去化压力,导致一些房企对于在北京拿地有一定疑虑。此外,包括资金调配上也存在一定难题,导致房企投资意愿相对较低。这也是此前一些非热点地块,出现流拍的原因。

“一些限房价项目供应较多的区域,如果再次大量供应土地,可能会造成土地流拍的现象。”郭毅表示,所以从土地供给的节奏上,需要根据市场的实际情况做相应调整。

  资金紧张,房企拿地会更谨慎

事实上,从7月开始,北京土地供应步伐有所加快。9月10日,北京土地市场再次挂出三宗地块。出让文件显示,3宗地块均为限房价项目用地,分别位于房山青龙湖、亦庄河西区。这是时隔一个月后再次新挂牌的地块,“估计三块地会以一个相对较低的溢价成交,其中,青龙湖地块可能略差些,也有可能会遇冷。”郭毅指出,三地块各有优势,但短板在于,同区域内“限房价项目”供应规模较大,相对集中。因在售项目量多,而导致购房需求被分流,单一项目是否实现预期的去化速度,还需要开发商在产品上做更多投入。不过,三块地起始价并不高,给房企预留了一定的利润空间。

北京市规划和国土资源管理委员会公告显示,北京上一次推地是在8月10日,推出夏各庄、青龙湖、崔各庄乡马泉营三块居住类用地。

从月度走势数据看,自今年2月份以来,不仅北京住宅用地供应量和去年同期相比下滑明显,住宅成交量同比亦有明显降低。麦田房产统计显示,累计成交数据看,今年前8月共计成交住宅用地规划建面324.1万平米,和上年同期相比下降了39.5%。与此同时,累计供应数据看,今年前8月共计推出住宅用地规划建面389.7万平米,和上年同期相比下降了34.5%。

房企对新推地块整体反应平平,无论从热度,还是从数量上,较以往均有明显下降。整个8月,北京共成交了2宗土地,均为挂牌出让的大兴区魏善庄镇居住类用地,其中一宗出让土地建设用地面积为3.97万平方米,另一宗出让土地建设用地面积为5.37万平方米。两宗住宅用地的出让方式,均采用“限地价、限房价、竞自持、报方案”的竞地方式,从最终成交结果来看,两宗地块分别以1%、1.6%的低溢价率成交。

房企为何在土地市场上反应冷淡?业内认为,其自身资金问题或为首要因素。同策咨询研究中心总监张宏伟指出,目前土地市场开始降温,前提在于,房企资金面开始紧张,拿地投入会更为谨慎,底价成交,甚至流拍现象会越来越多。此外,也有业内人士指出,一些出让地块位于南六环外,地理位置优势不明显,地块吸引力度不大,故参与的竞买主体不多。

张宏伟认为,在一二线城市与三四线城市周期错配背景下,房企投资拿地策略方面,接下来应重仓回归一二线,“这时候一二线是地价较合理,性价较高阶段,在目前热门的三四线拿地,反而会面临地价偏高,利润亏损的风险。”

近期计划供应住宅用地基本情况表

(图片均可点击放大)

图片、表格来源 | 诸葛找房

编辑 | 暴躁萝莉

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