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企业自持增加租赁房供给还需配套政策跟进

时间:2018-04-21来源: 作者:admin点击:
企业自持增加租赁房供给还需配套政策跟进 2018-04-2017:35来源:经济日报租赁/万科 原标题:企业自持增加租赁房供给还需配套政策跟进作为北京增加住房租赁市场供给的创新手段,企业自持用地自推出之日起就备受关注。近期,首个企业自持租赁住房项目——万科“翡翠书院”进入展示期,租金水平以及一

企业自持增加租赁房供给还需配套政策跟进

2018-04-20 17:35来源:经济日报租赁/万科

原标题:企业自持增加租赁房供给还需配套政策跟进

作为北京增加住房租赁市场供给的创新手段,企业自持用地自推出之日起就备受关注。近期,首个企业自持租赁住房项目——万科“翡翠书院”进入展示期,租金水平以及一次性支付方式引发热议。业内人士认为,开发企业自持地块发展租赁业务对于增加租赁住房供应、促进供应主体多元化具有积极意义,首个自持项目的示范和带动作用不言而喻,同时也暴露出企业自持租赁住房面临前期投入大、财务成本高、回报率低等难题。目前来看,通过企业自持促进住房租赁规模化发展,还需及时跟进土地、税收、金融等配套政策。

据了解,万科“翡翠书院”主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质租赁社区,计划2020年交付100套。对于市场最为关注的租金定价和支付方式,万科公布的方案是:提供90平方米三居和180平方米四居两种户型以及3-10年的租期选择。其中,三居租金在每月1.5万元—1.8万元,如果签订10年租期,每年租金不变,租户需一次性支付全部租金。也就是说,租一套三居室10年,按照1.5万元的月租金计算,需支付租金为180万元。

相比周边小区的租金水平,该项目1.5万元起的月租金显得尤为扎眼,加之最高可选择十年一次性付清的支付方式,让万科“翡翠书院”被媒体质疑“以租代售”,违背了以企业自持增加租赁住房供应的政策导向。对此,北京万科方面表示,这是企业在两难之下作出的选择,一方面是高房租遭遇市场接受度的考验,另一方面是开发企业面临盈利的难题。“‘翡翠书院’的定价是按照成本反推而来,项目是在延用出售型土地价格和税费、没有金融解决方案支持的情况下开展运营的,所以定价水平较高。地价109亿元加上建安成本和资金成本近50亿元,使得总投入达到160亿元左右。即便按照满租的理想情况来算,70年的投资收益率仍然不到3%,如果期间重新装修、空租,企业很容易亏本。”北京万科相关负责人表示。

据了解,对于租金水平,客户出现两种截然不同的反应。一种倾向于为良好的居住品质支付相应租金;另一种是会算成本账,认为购买品质差一些的房屋更为划算。

事实上,在2016年万科竞得该宗地块之后,大多数业内人士都不看好,担心做不到收支平衡。目前,企业重资产经营住房租赁业务回报率低是普遍现象。业内人士指出,当前我国住房租赁经营行业整体仍处于起步阶段,行业分类标准中专门针对“住房租赁经营”的分类尚未得到落实,与其发展相关的土地、税收、信贷等配套政策也较为滞后,在北上广深等房屋租售比相对较低的城市,住宅物业租金年回报率较高的也只能达到2%左右,而企业资金成本的年化利率是5%-8%,企业很难盈利。

业内人士表示,相比租金价格等供需双方的市场化博弈结果,主管部门更应该关注的是如何完善政策让企业自持发展住房租赁的商业逻辑成立。现阶段,通过企业自持推进住房租赁规模化发展,还需及时跟进土地、税收、金融等配套政策。

专家建议,土地成本是影响住房租赁产品收益的最大因素。出租与出售不同,因而土地价格也应有所不同。同时,还应将集中新建或配建租赁住房作为住房供应和土地出让的新方式,纳入住房发展规划,同时探索土地年租制,租赁住房土地出让收入缴纳方式由一次性缴纳70年改为按年缴纳,降低企业一次性投入成本。

此外,面对不同租房群体的多样化需求,应当分类指导,探索构建“低端有保障、中端有支持、高端靠市场”的住房租赁市场格局。对于中低端租房需求,应当给予相应的政策供给;对于高端租赁市场,应当充分发挥市场资源配置作用和价格发现功能。

(责编:武亚东)返回搜狐,查看更多

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